土地や家、マンションなどの不動産、1番節税になるのは？

• １．売却　　（生前）
• ２．贈与　　（生前）
• ３．相続　　（死後）

上記選択肢で、自分の場合はどれが1番得となるのか、計算してみましょう。

■かかる税金

• 売却すると　→　利益が出たら所得税、住民税
• 贈与すると　→　贈与税
• 相続すると　→　相続税

売却・贈与・相続、どれが1番得か？

不動産の贈与と相続　税額の比較

※税額は平成27年1月1日～の新税率で計算
※マイホームを配偶者へ贈与（名義変更）した場合は、最大2,000万円控除があります
※相続時精算課税制度を利用すると、贈与税は2,500万円控除が利用できますが、この贈与分は相続時に結局加算されます

不動産売却時の支払い税金額

では、売却時の納税額を見てみましょう。

※所有期間は5年超として計算。（所有5年以下の場合は所得税30％、住民税9％です）

家や土地、マンションなどの不動産を売却したときの税額は、利益がどれくらい出るのかによって変わります。昔から所有している不動産を売却した場合、取得費が安いことで大きく利益が出る事が多く、相続と売却どちらが良いのかしっかり計算しておく必要があります。

下記に詳しく売却・贈与・相続についてもう少し詳しく解説します。

１．売却（生前）

まずは売却したらいくらか調べる

税額を知るには、いくらで売却できるのか確認する必要があります。不動産屋へ査定してもらうのがより確実ですが、この時1社のみの査定価格を聞くだけではなく、必ず複数社に査定してもらい査定額の平均で試算しましょう。
→不動産一括無料査定はこちらからできます。

売却したときの税金を計算

売却価格から取得費、仲介手数料など諸費用を差し引いた金額が所得となり、所得金額に対して課税されます。

さらに平成25年～平成49年までは、復興特別所得税が別途課税されます。

売却利益がでる場合、おおよそ利益の20％が支払い税額となります。

相続税の計算

生前に不動産を売却すると、手元に大きな金額の現金が残ります。このお金を不動産名義人が使い切れず一定以上の金額が手元に残ったまま死去したときは、相続税がかかります。

→不動産を相続した場合の相続税の計算方法

簡単にまとめると、基礎控除の金額（相続人1人：3600万円・2人：4,200万円・3人4,800万円）を超えるお金が手元に残ったときに相続税の課税対象となります。

２．贈与（生前）

例え親子であっても、家や土地、マンションなどの不動産を対価なし・無償で子供にあげることはできません。不動産の名義を子どもに変えたときは、その時の不動産物件の時価に贈与税が課税され、納税しなければいけません。

また、不動産をその時の時価に比べて著しく低い値段で子供へ売却しても同じことで、両者が納得していたとしてもそれは「贈与」とみなされ贈与税の対象となります。

贈与税の税率

土地は路線価方式or倍率方式で評価され、家は固定資産税評価額がそのまま評価額（課税対象額）に。
マンションは↑上記の方式で算出されたマンション全体の評価額に、登記簿に記載されている自分の持分が評価額（課税対象額）となります。

相続税より高い、贈与税

贈与税は、「相続税を払いたくないから死ぬ前にあげてしまおう」という流れを防止するため作られたものなので、相続税よりも圧倒的に高税率となっています。

不動産を取得した時にかかる不動産取得税、登記するときにかかる登録免許税についても、相続時よりも贈与時の方が高く設定されています。

家やマンションなどの居住用不動産であれば、同居の配偶者や親族への相続に関しては2,000万円の配偶者控除がありますが、土地に関してはありません。

相続時精算課税制度（2,500万円控除）

相続時精算課税制度を利用すると、2,500円の控除が利用できます。

適用要件

平成27年～親に加えて祖父母も条件に加えられ、年齢も5歳引き下げられ60歳以上と要件が緩和されました。また、受贈者は子のみ対象とされていたのが、孫もOKになりました。

毎年2,500万円控除があるの？

毎年課税価格から2,500万円の控除ができるのではなく、合計で2,500万円の控除という意味です。

複数回にわたって財産を贈与されても、この制度を利用すれば合計2,500万円以内であれば贈与税はかかりません。2,500万円を超えた部分に対しては一律20％の税率で課税されます。

【注意！！！】ただし、相続時に精算される

この制度を利用してその時相続税を免れたとしても、相続時に「贈与時の評価額」で相続財産に課税されます。

つまり、あくまでも納税を先延ばしにしているだけで、税金負担を軽減している訳ではありません。

３．相続（死後）

まずは相続人が何人いるか把握しよう

相続税は、「基礎控除」というものがあり、その金額までなら相続税がかかりません。

基礎控除の金額

※相続人の数の調べ方

子どもが1人で3,600万円、子どもが2人では4,200万円、3人では4,800万円が基礎控除額となります（配偶者が死去していないとき）ので、それまでの金額であれば相続税は課税されません。

不動産はどうやって評価額が決まるか

相続時は、土地だけでなく、マイホーム、マイホームが建っている土地や預貯金、保険金、株なども遺産として合わせます。

つまり、土地の評価額＋その他のプラスの遺産合計額が、基礎控除以下であれば相続税は0円で相続させることができ、基礎控除を超える場合相続税がかかります。

売却、贈与、相続　まとめると・・・

※贈与の場合の税額は先述した表を見て比較してください。
※配偶者への相続は1億6千万円の配偶者控除があります。配偶者が健在な場合は、2次相続（2人とも亡くなった時の子どもへの相続）へ向けて、前もって計算しておくとよいでしょう。

生前に売却した場合

売却せずそのままにしておいた場合

【番外編】不動産を相続したあとに売却したときは？

相続後3年10ヶ月の間に、相続した土地や家、マンションを売却したときは、譲渡税を軽減する特例があります。
詳しくは→相続不動産を売却したときの税金・特例（控除）

詳しくは

→土地・家・マンション等の不動産、売却・贈与・相続　どれが得なのか？

→相続税が払えないとき～相続した不動産を売却して納税する？

そもそも申告が必要なのかわからない、申告の仕方がわからない、という場合は相続に詳しい専門家へ相談しましょう。
→相続、誰に相談する？相談窓口早見表とかかる費用